Caparra o deposito cauzionale? Differenze ed errori comuni

Sapevate che il deposito di denaro a fronte di un contratto di affitto può produrre interessi? Questa nozione, scontata per gli addetti ai lavori, è però sconosciuta ai più. Ecco perché la caparra o il deposito cauzionale necessitano un approfondimento, per poterne sfruttare al meglio i vantaggi e soprattutto per conoscerne i rischi.

Facciamo chiarezza: la differenza tra caparra e deposito cauzionale

Le garanzie economiche previste nei contratti – la caparra e il deposito cauzionale – hanno finalità simili ma effetti giuridici profondamente diversi. Anche per proprietari e inquilini è essenziale conoscerne a fondo le caratteristiche, soprattutto dopo le novità normative del 2025. Senza enfatizzare in modo eccessivo, e con un occhio imparziale verso ogni parte, questo articolo approfondisce caratteristiche, funzioni e obblighi legali, con particolare attenzione al tema della maturazione degli interessi legali.

Cos’è e a cosa serve la caparra

La caparra è una somma versata al momento della firma del contratto come segno della volontà di rispettarlo. Esistono due tipi principali: caparra penitenziale e caparra confirmatoria.

Con la prima, il conduttore o acquirente può rinunciare al contratto perdendo la somma versata, mentre l’altra parte può restituirla raddoppiata in caso di recesso ingiustificato. Con la seconda, invece, entra in gioco una valutazione dei danni che possono derivare dal mancato adempimento. In entrambi i casi, la caparra è uno strumento destinato a tutelare sia il proponente che il titolare del contratto.

Per chi versa, rappresenta un impegno concreto e un deterrente al mancato adempimento. Per chi riceve, offre una forma di garanzia economica in caso di inadempienza, senza bisogno di ulteriori formalità.

Il deposito cauzionale nel contratto di locazione

Diverso per natura è il deposito cauzionale previsto dal contratto di locazione. Si tratta di una somma trattenuta dal locatore a garanzia dell'adempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (come pagamenti o ripristini), e non può superare tre mensilità del canone di locazione.

Il deposito diverge dalla caparra perché:

• non è destinato a coprire una eventuale rinuncia al contratto
• serve a garantire eventuali danni o morosità,
• resta impiegato fino alla fine del rapporto, salvo che il contratto preveda una diversa modalità di gestione (come il deposito cauzionale vincolato su conto dedicato)
• Al termine del contratto, se non ci sono danni o canoni mancanti, il deposito deve essere restituito all’inquilino, di norma entro un termine ragionevole.

Interessi legali: come e perché maturano

Sia la caparra che il deposito possono generare interessi, quando previsto o per legge. In particolare, la legge impone che sul deposito cauzionale maturino interessi al tasso legale, salvo che le parti abbiano convenuto diversamente.?Per esempio, se il tasso legale è del?2?%, il conduttore ha diritto al 2?% annuo sugli importi depositati.

Il 1°?gennaio?2025 il saggio legale è sceso dal?2,5?% al?2?%.

Se la restituzione avviene a cavallo tra due anni, andrà calcolato un interesse proporzionale su entrambi i periodi. Nel caso della caparra, se essa è stata definita come penitenziale, la maturazione di interessi non avviene, ma perde valore come garanzia per l’altra parte.

Rischi per proprietari e inquilini

Entrambe le garanzie presentano implicazioni rilevanti. In assenza di restituzione del deposito, l’inquilino può chiedere il pagamento giudiziale degli interessi maturati, che diventano un costo aggiuntivo per il locatore. Di contro, un inquilino che versa un deposito maggiore del dovuto (es. oltre le tre mensilità) ha diritto alla restituzione della differenza, anche con interessi ultralegali.?

Nel contratto si può ridurre il deposito cauzionale con una fideiussione bancaria o assicurativa, cambiando la natura della garanzia e limitando l'esborso iniziale dell’inquilino.

È opportuno ricordare che gli interessi legali regolano comunque la misura minima di quanto dovuto, salvo che contrattualmente si sia previsto un tasso più elevato tra locatore e conduttore, purché non contrario alla legge e adeguatamente documentato.

Aspetti pratici nella gestione della caparra o del deposito cauzionale

Nei contratti moderni è buona pratica:

• specificare se il deposito sia o meno vincolato
• indicare chiaramente la modalità di restituzione
• prevedere un termine per il rimborso (es. entro 60 giorni dalla riconsegna)
• stabilire se e come maturano interessi, in base anche al periodo specifico (2024 vs 2025)
• fornire documentazione fotografica all’ingresso per valutare eventuali danni.

Il locatore deve tenere conto del limite di tre mensilità e, in caso di trattenute, giustificarle chiaramente. L’inquilino, dal canto suo, deve verificare il ripristino dell’immobile e monitorare la corretta erogazione degli interessi legali.