Attestato di prestazione energetica: cos’è l’APE, chi lo rilascia e quanto dura

Quando si cerca casa, negli annunci compare quasi sempre una lettera accompagnata da un indice numerico: è la classe energetica dell’immobile. Per capire da dove arriva questa informazione bisogna conoscere l’attestato di prestazione energetica, comunemente chiamato APE.

Il documento descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di un appartamento e aiuta a confrontare immobili diversi. È importante per chi vende, acquista o affitta, ma può essere utile anche per valutare interventi di miglioramento. Non basta, però, guardare la lettera: occorre sapere che cosa certifica, chi può redigerlo e quando resta valido.

Che cos’è l’APE e quali informazioni contiene

L’APE è un documento tecnico che attesta la prestazione energetica dell’immobile, calcolata secondo regole e condizioni di utilizzo standard. Considera le caratteristiche dell’edificio e degli impianti, valutando i servizi energetici pertinenti, come riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria.

Nel sistema italiano la classificazione comprende dieci classi, dalla A4, la più efficiente, alla G, la meno efficiente. L’attestato riporta inoltre indici energetici, informazioni sugli impianti e raccomandazioni per migliorare le prestazioni.

L’APE non indica quanto spenderà esattamente una famiglia in bolletta. I consumi reali dipendono anche dalle abitudini degli occupanti, dalle temperature impostate, dal clima e dai prezzi dell’energia. Il calcolo standardizzato serve soprattutto a rendere confrontabili gli immobili.

Quando serve l’attestato di prestazione energetica

L’APE è previsto, salvo le esclusioni di legge, per gli edifici di nuova costruzione, per quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti e in occasione della vendita o della nuova locazione di immobili esistenti.

Il proprietario deve renderlo disponibile al potenziale acquirente o al nuovo inquilino fin dall’avvio delle trattative e consegnarlo alla loro conclusione. Anche gli annunci immobiliari devono riportare le informazioni energetiche richieste.

Nella compravendita l’attestato viene normalmente allegato al contratto, secondo la disciplina applicabile. Per le locazioni occorre distinguere l’obbligo di dotazione e consegna dalle regole sull’allegazione: per la locazione di una singola unità immobiliare, per esempio, l’allegazione non è richiesta.

Non è quindi un documento da cercare soltanto quando è già fissata la data del rogito.

Chi rilascia l’APE

L’attestato è redatto e sottoscritto da un certificatore energetico abilitato, in possesso dei requisiti professionali e di indipendenza previsti dalla normativa.

Può trattarsi, per esempio, di un ingegnere, un architetto, un geometra o un altro tecnico che abbia i titoli, le competenze e l’eventuale formazione richiesti. L’appartenenza a una categoria professionale, da sola, non garantisce automaticamente l’abilitazione per ogni caso.

Bisogna inoltre rispettare le procedure regionali, compresa l’iscrizione negli elenchi dei certificatori quando prevista. Prima di affidare l’incarico è opportuno verificare questi requisiti.

Il notaio non rilascia l’APE nell’ambito della propria funzione notarile: nella compravendita verifica gli adempimenti documentali previsti, mentre la valutazione energetica compete al certificatore.

Come viene preparato e quali documenti occorrono

Il certificatore deve effettuare almeno un sopralluogo per rilevare e verificare le caratteristiche dell’immobile. La sola planimetria non consente di conoscere tutte le informazioni necessarie.

Il proprietario deve mettere a disposizione la documentazione disponibile: dati e planimetria catastale, informazioni sulle caratteristiche costruttive, eventuali precedenti attestati e documenti degli impianti. Sono particolarmente importanti il libretto d’impianto e i rapporti di controllo di efficienza energetica, quando previsti.

Il tecnico elabora i dati e trasmette l’attestato al sistema regionale competente secondo le procedure applicabili. Al proprietario viene consegnato il documento con gli estremi che ne consentono l’identificazione e la verifica.

Quanto dura l’APE?

La validità massima dell’attestato è di dieci anni dal rilascio, ma questa durata non è incondizionata.

La legge collega la validità anche al rispetto delle prescrizioni sui controlli di efficienza energetica degli impianti. Se non vengono rispettate le scadenze previste, l’APE può decadere prima: la disciplina nazionale indica il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della prima scadenza non rispettata.

Non bisogna confondere i controlli dell’impianto con il rinnovo dell’attestato. Non occorre rifare l’APE ogni anno, ma è necessario conservare la documentazione degli impianti e rispettare gli obblighi applicabili.

La data stampata sul documento, quindi, non è l’unico elemento da controllare prima di utilizzarlo.

Quando va aggiornato prima dei dieci anni

L’APE deve essere aggiornato quando interventi di ristrutturazione o riqualificazione modificano la classe energetica dell’immobile. Possono rilevare, per esempio, lavori sull’isolamento, sugli infissi o sugli impianti, se producono questo effetto.

Non ogni manutenzione comporta automaticamente un nuovo attestato. La necessità dell’aggiornamento va valutata dal tecnico sulla base dei lavori effettivamente eseguiti.

Nelle indicazioni applicative del giugno 2026, il Ministero dell’Ambiente ha chiarito che l’aggiornamento conseguente alla modifica della classe deve essere effettuato quando occorre utilizzare l’APE nei casi previsti dalla legge, come una compravendita o una nuova locazione.

Il semplice cambio di proprietario, invece, non impone da solo di rifare un attestato ancora valido e rappresentativo dell’immobile.

APE e direttiva “case green”: cosa cambia per l’Italia

Con l’espressione “case green” si indica comunemente la direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, la direttiva UE 2024/1275. L’obiettivo è migliorare progressivamente il patrimonio edilizio fino a raggiungere un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050.

Per gli edifici residenziali, la direttiva prevede una riduzione del consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 e di almeno il 20%, fino al 22%, entro il 2035, rispetto al 2020.

Questi obiettivi riguardano il patrimonio residenziale nazionale nel suo complesso. Il testo approvato non stabilisce che ogni abitazione debba raggiungere la classe E entro il 2030 e la D entro il 2033, come previsto in precedenti proposte.

Spetta agli Stati definire il percorso e le misure nazionali. La direttiva, inoltre, non introduce di per sé un divieto generalizzato di vendere o affittare tutte le abitazioni in classe F o G.

Per il proprietario, l’APE resta uno strumento per conoscere la situazione di partenza. Le raccomandazioni contenute nell’attestato aiutano a individuare possibili miglioramenti, ma non costituiscono da sole un ordine di eseguire tutti i lavori indicati.

Cosa controllare prima di acquistare o vendere

Prima di utilizzare un APE conviene verificarne la scadenza, la corrispondenza con l’immobile e l’eventuale esecuzione di lavori successivi. Vanno controllati anche gli adempimenti relativi agli impianti.

L’attestato energetico non certifica la regolarità urbanistica, catastale o strutturale della casa. Questi aspetti richiedono verifiche distinte: una buona classe energetica descrive una prestazione dell’immobile, ma non esaurisce le valutazioni necessarie per acquistarlo consapevolmente.