Recesso anticipato dal contratto di locazione: guida per inquilini e proprietari

Investire nel mattone è ancora oggi una delle vie preferenziali degli italiani per mettere a frutto il proprio patrimonio. Però accade spesso che si abbia la necessità di riprendere possesso del proprio immobile. Ma anche dall’altro punto di vista, quello dell’inquilino, potrebbe essere necessario cessare anzitempo una locazione abitativa.

In questi casi si parla di recesso anticipato, un’opzione legittima, ma soggetta a regole ben precise.

Questa guida fornisce un quadro completo del funzionamento del recesso anticipato, illustrando i diritti e i doveri di entrambe le parti, le modalità da seguire, i tempi da rispettare e gli effetti pratici della cessazione anticipata di un contratto di locazione abitativa.

Cos’è il recesso anticipato in una locazione?

Il recesso anticipato è la risoluzione volontaria del contratto di locazione prima della sua naturale scadenza. Può essere attivato sia dall’inquilino che dal proprietario, ma con modalità e limiti differenti, regolati dal Codice Civile, dalla Legge 431/1998 per le locazioni abitative, e dallo stesso contratto firmato dalle parti.

Il recesso dell’inquilino: quando e come è possibile

L’inquilino ha il diritto di recedere anticipatamente dal contratto in qualsiasi momento, a condizione che ricorrano gravi motivi e che venga rispettato il preavviso di almeno sei mesi, salvo diversa pattuizione.

A) Cosa si intende per “gravi motivi”

La legge non fornisce un elenco tassativo, ma la giurisprudenza considera gravi motivi tutte quelle situazioni imprevedibili e sopravvenute che rendano impossibile o molto difficile la prosecuzione del rapporto di locazione.

Ad esempio, il trasferimento per motivi di lavoro o studio, oppure i gravi problemi di salute. Oppure, la perdita del lavoro o difficoltà economiche rilevanti, o l’inagibilità dell’immobile per cause non imputabili all’inquilino.

Non sono invece considerati gravi motivi decisioni soggettive come voler cambiare casa per preferenze personali, salvo che il contratto stesso non preveda la possibilità di recesso libero (es. “recesso ad nutum”).

B) Come deve comunicare il recesso l’inquilino?

Il recesso deve essere comunicato per iscritto al proprietario, con raccomandata A/R o PEC, e deve contenere:

• La volontà esplicita di recedere.
• I gravi motivi, se richiesti.
• La data effettiva del rilascio dell’immobile (non prima di sei mesi dalla comunicazione, salvo accordo diverso).

C) Cosa succede se l’inquilino non rispetta i termini?

Se l’inquilino lascia l’appartamento senza dare il preavviso, o lo fa senza una comunicazione adeguata, potrebbe essere obbligato a pagare le mensilità corrispondenti al preavviso non rispettato, come indennizzo per il proprietario.

Il recesso del proprietario: più limitazioni

Il locatore, al contrario, non può recedere liberamente dal contratto prima della scadenza. Le sue possibilità sono regolate in modo più restrittivo, proprio per tutelare la stabilità abitativa degli inquilini.

Nel contratto di locazione a canone libero (durata 4+4 anni), il proprietario può disdire il contratto solo alla prima scadenza (dopo 4 anni), e solo per motivi previsti dalla legge, tra cui:

• Necessità di adibire l’immobile ad uso proprio o di un familiare.
• Vendita dell’immobile a determinate condizioni.
• Ristrutturazione che renda incompatibile la permanenza dell’inquilino.
• Inadempimento grave del conduttore.

Il recesso non può essere esercitato in corso di contratto, ma va comunicato con almeno sei mesi di preavviso, sempre in forma scritta e motivata.

Per i contratti agevolati, il meccanismo è simile: il recesso del locatore può avvenire solo alla prima scadenza del triennio, con preavviso di sei mesi e per motivazioni analoghe a quelle previste per i contratti 4+4.

Accordo consensuale: soluzione più flessibile

Al di là dei casi previsti dalla legge, proprietario e inquilino possono sempre accordarsi consensualmente per chiudere anticipatamente il contratto, fissando condizioni, date e eventuali indennizzi.

In caso di accordo scritto, non serve dimostrare gravi motivi o rispettare tempi di preavviso rigidi: le parti possono decidere liberamente come procedere.

È consigliabile formalizzare tale accordo in forma scritta, con l’indicazione della data di cessazione e la firma di entrambi.

Registrazione della risoluzione anticipata

Quando il contratto viene chiuso prima della scadenza naturale, è necessario comunicare la risoluzione anticipata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, tramite modello RLI.

Se l’interruzione avviene per recesso unilaterale (ad esempio dell’inquilino), la comunicazione può essere fatta da una sola parte.

Se avviene consensualmente, il modello deve essere firmato da entrambe le parti.

Dal 2020 non è più dovuta l’imposta di registro di 67 euro per la risoluzione anticipata dei contratti di locazione a uso abitativo, se il contratto era già stato registrato regolarmente.

Effetti del recesso anticipato

Per l’inquilino

Una volta decorso il periodo di preavviso e lasciato l’immobile, l’inquilino non è più tenuto al pagamento del canone.

Può richiedere la restituzione del deposito cauzionale, salvo che il proprietario non debba trattenerlo per danni, spese o morosità.

Cessa quindi anche l’obbligo di versare spese condominiali, salvo conguagli.

È sempre consigliabile redigere un verbale di riconsegna delle chiavi, indicando lo stato dell’immobile, per tutelare entrambe le parti.

Per il proprietario

Per il locatore, la cessazione anticipata comporta la necessità di cercare un nuovo inquilino, con possibile perdita di reddito temporanea.

Chiaramente, è da farsi una valutazione dello stato dell’immobile al momento della riconsegna. Se il proprietario nota danni o elementi mancanti ed è in grado di documentarli, può trattenere parte o tutto il deposito cauzionale.

Il proprietario non può richiedere penali se il recesso è avvenuto secondo le regole previste, ma può far valere il diritto a un indennizzo per mancato preavviso.

Che tu sia inquilino o proprietario, conoscere i tuoi diritti e obblighi ti permetterà di gestire il rapporto di locazione in modo trasparente, corretto e rispettoso delle norme. Una buona comunicazione e un contratto equilibrato sono sempre la base per evitare controversie e garantire una gestione serena dell’immobile.