Quando restituire la caparra nei contratti di affitto

Se non ci sono danni nell’abitazione locata al momento della riconsegna delle chiavi, quando l’inquilino può legittimamente aspettarsi il riaccredito della caparra?
La questione non è così semplice, e dipende dalla natura stessa della caparra e dal suo funzionamento, che abbiamo spiegato nel dettaglio in questa guida.
Nel mondo delle locazioni abitative, uno degli aspetti più discussi – e spesso causa di conflitti tra inquilino e proprietario – è la restituzione della caparra alla fine del contratto d’affitto. La caparra (più correttamente chiamata “deposito cauzionale”) rappresenta una tutela per il locatore, ma la sua gestione deve seguire regole precise, basate su norme di legge e buona prassi contrattuale.

Se sei un inquilino in uscita da un immobile o un proprietario che sta per chiudere un contratto di locazione, questa guida ti spiega quando la caparra va restituita, in quali casi può essere trattenuta e come gestire la restituzione per evitare contenziosi.
Cos’è il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale è una somma di denaro che l’inquilino versa al proprietario al momento della firma del contratto, a titolo di garanzia per eventuali danni all’immobile, mancati pagamenti o inadempimenti contrattuali.
Secondo l’art. 11 della Legge 392/1978, il deposito cauzionale non può superare l’importo di tre mensilità del canone di affitto. L’importo esatto viene stabilito nel contratto e solitamente varia da una a tre mensilità.
La cauzione non è un anticipo del canone né delle spese: è un importo separato, che il locatore può utilizzare solo in caso di necessità specifica, e che, in assenza di problemi, deve essere restituito al termine della locazione.
Fin qui, è tutto chiaro, ma la vera domanda è: quando l’inquilino può aspettarsi la restituzione?
Quando va restituita la caparra?
Come regola generale vale questa: il deposito cauzionale deve essere restituito alla fine del contratto di locazione.
Ovviamente, ciò avviene se l’inquilino ha pagato regolarmente tutti i canoni e le spese accessorie, e se l’immobile viene restituito nello stesso stato in cui si trovava al momento o della consegna, salvo il deterioramento dovuto al normale uso.
Quindi, non devono esserci dei danni oltre il normale deperimento e non devono sussistere debiti residui, ad esempio per spese condominiali o utenze.
Tuttavia, la restituzione non deve essere immediata nel giorno della riconsegna dell’immobile: il proprietario ha il diritto di verificare lo stato dell’immobile e attendere eventuali conguagli (es. spese condominiali annuali).
La caparra non può comunque essere trattenuta oltre il tempo ragionevole, che la giurisprudenza individua in circa 30-60 giorni dalla fine del contratto.
Il danno deve però essere documentato e quantificato: è buona prassi redigere un verbale di riconsegna con l’inquilino, in cui si confronta lo stato attuale con quello iniziale (magari con fotografie o inventari firmati).
Insomma, sia per il proprietario che per l’inquilino vale la regola dell’accertamento alla riconsegna delle chiavi, ma lasciando al proprietario 30-60 giorni per ulteriori accertamenti.
Non sai a chi spetta pagare una spesa? Potrebbe essere utile la nostra guida per suddividere le spese tra proprietario e affittuario.
In quali casi il proprietario può trattenere (parzialmente o totalmente) la caparra?
Riassumendo, la legge consente al locatore di trattenere tutto o parte del deposito cauzionale solo in presenza di inadempimenti dell’inquilino, tra cui:
? Danni all’immobile
? Morosità nel pagamento dei canoni o delle spese
? Mancata disdetta o uscita senza preavviso
? Uscita anticipata senza accordo
Quando il proprietario NON può trattenere la caparra
? Per usura normale: scolorimento delle pareti, usura del pavimento o guarnizioni logore sono segni normali del tempo, non danni.
? Per ritardi non gravi nel pagamento del canone, se già regolarizzati.
? Per coprire future spese condominiali non ancora definite, salvo accordi specifici.
? Come forma di “garanzia generica” senza un’effettiva inadempienza.
Cosa succede se la caparra non viene restituita?
Un comportamento scorretto da parte del locatore può esporlo al rischio di una causa civile da parte dell’ex inquilino, anche per danni ulteriori (es. interessi maturati, spese legali).
Se il proprietario non restituisce il deposito senza giustificato motivo, l’inquilino può agire per vie legali.
Istruzioni per l’inquilino
1) Effettuare richiesta formale scritta, con raccomandata A/R o PEC, in cui si chiede la restituzione della caparra entro un termine (di solito 15-30 giorni).
2) Se la richiesta viene ignorata, si può presentare una diffida tramite avvocato o accedere a una procedura di conciliazione.
3) In mancanza di accordo, si può ricorrere al Giudice di Pace, competente per le cause di valore fino a 5.000 euro, con costi contenuti.
4) Il giudice può condannare il locatore a restituire il deposito con interessi legali maturati dalla fine del contratto.
La caparra può essere “scalata” dagli ultimi canoni?
Spesso gli inquilini, in prossimità della scadenza del contratto, chiedono o decidono di non versare le ultime mensilità di affitto, compensandole con la caparra.
Si tratta di una prassi molto comune, ma non legittima, a meno che non vi sia un accordo esplicito con il proprietario.
Ricordiamolo: iI deposito cauzionale non è una garanzia per danni o debiti.
Non è nemmeno un prepagamento dei canoni.
L’inquilino che si rifiuta di pagare le ultime mensilità potrebbe essere considerato moroso, e il proprietario potrebbe agire legalmente per recuperare l’intero importo.

La restituzione della caparra è un momento delicato, ma con una gestione trasparente e documentata, può avvenire senza conflitti. L’inquilino ha diritto alla restituzione integrale se ha rispettato il contratto e lasciato l’immobile in buone condizioni. Il proprietario, a sua volta, può trattenere la cauzione solo in presenza di motivi concreti, documentabili e proporzionati.