Operazioni congiunte per l'acquisto di immobili: sono legali? Ecco come assicurarsene

Le operazioni congiunte per l'acquisto di immobili sono forme di compravendita che coinvolgono due o più soggetti acquirenti, che possono essere effettuate da coniugi, conviventi, familiari, amici o soci, e trovano applicazione sia nell'acquisto di abitazioni, sia in quello di immobili a uso commerciale o investimento. Benché siano perfettamente legali, vanno rispettati i principi di chiarezza contrattuale, tracciabilità dei pagamenti e conformità alle regole urbanistiche e fiscali.

Vediamo in questa breve guida come orientarsi in questo tipo di operazioni, e in quali casi è opportuno ricorrere al notaio.

Acquisto congiunto dal punto di vista giuridico

Dal punto di vista civilistico, l'acquisto congiunto si configura giuridicamente come una comunione ordinaria ai sensi degli articoli 1100 e seguenti del Codice Civile. In base a questa disciplina, ciascun comproprietario ha una quota ideale dell'immobile (espressa in frazioni o percentuali) e gode dei diritti di uso, godimento e amministrazione in proporzione alla sua quota. Non si tratta di una divisione materiale dello spazio, ma di una titolarità indivisa. Ogni decisione sull'immobile, se non vi è un accordo diverso, deve essere presa all'unanimità per quanto riguarda gli atti di straordinaria amministrazione, mentre per le decisioni ordinarie è sufficiente la maggioranza delle quote.

Dividere i costi: il vantaggio principale delle operazioni congiunte

Uno degli aspetti più rilevanti è la possibilità di ripartire l'onere economico dell'acquisto tra più persone, aumentando così la capacità di accesso al credito. In tal senso, le banche sono generalmente disponibili a concedere un mutuo cointestato, anche se solitamente valutano la solidità reddituale complessiva degli acquirenti. La cointestazione del mutuo implica, però, una responsabilità solidale: ciascun cointestatario è obbligato nei confronti della banca per l'intero importo del debito, non solo per la sua quota. Questo punto merita particolare attenzione in fase contrattuale, perché potrebbe comportare conseguenze rilevanti in caso di difficoltà di uno dei contraenti.

Le operazioni congiunte per l’acquisto di un immobile dal punto di vista fiscale

Dal punto di vista fiscale, l'acquisto congiunto può offrire vantaggi, specie in relazione all'agevolazione "prima casa". L'Agenzia delle Entrate consente l'applicazione dell'imposta di registro ridotta (2% sul valore catastale anziché 9%) a condizione che ciascun acquirente, per la propria quota, possieda i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge: non essere titolare di altri immobili ad uso abitativo nello stesso comune, non aver già usufruito del beneficio prima casa su altro immobile, e stabilire la residenza nel comune in cui si trova l'immobile acquistato entro diciotto mesi. Nel caso in cui uno solo dei cointestatari non abbia i requisiti, l'agevolazione si applica solo alla quota di chi li possiede.

L’acquisto congiunto in caso di successione

Anche in ambito successorio l'acquisto congiunto ha implicazioni rilevanti. Se uno dei cointestatari muore, la sua quota entra a far parte del suo patrimonio ereditario, con le conseguenze previste dalla legge in materia di successione. Se non vi sono disposizioni testamentarie, si applicano le regole della successione legittima, con l'ingresso degli eredi nella comunione ereditaria.

Nota per le operazioni tra coniugi

Nelle operazioni tra coniugi, occorre distinguere il regime patrimoniale adottato: se vige la comunione legale, l'immobile acquistato durante il matrimonio è automaticamente di entrambi, anche se compare il solo nome di uno dei due nell'atto di compravendita. Se invece i coniugi hanno optato per la separazione dei beni, l'immobile sarà intestato solo a chi risulta acquirente, salvo diversa volontà espressa in atto.

Vantaggi e svantaggi

Oltre al già citato vantaggio della divisione dei costi, nell'acquisto congiunto vi è la possibilità di personalizzare le quote di proprietà, ad esempio in base al contributo economico effettivamente versato da ciascun acquirente. Questa flessibilità può essere utile anche nella pianificazione patrimoniale, nella tutela di conviventi o figli, o nell'acquisto condiviso di immobili da destinare a locazione.

Tuttavia, la comunione comporta anche oneri e responsabilità condivise. Ogni comproprietario deve contribuire alle spese di manutenzione, alle imposte, e non può disporre liberamente della sua quota senza rispettare i diritti di prelazione eventualmente previsti a favore degli altri comproprietari. In caso di disaccordo persistente, ciascun comproprietario può chiedere la divisione dell'immobile, che può avvenire per via consensuale o giudiziale, e che comporta costi e tempi rilevanti.

Infine, non bisogna trascurare i rischi di queste operazioni.

I rischi nelle operazioni tra soci

Per prevenire frodi o abusi, è sempre consigliabile formalizzare e regolare al meglio l’operazione:

• Stipulare un accordo scritto tra soci, incluso il regolamento della comunione, le modalità operative e le decisioni rilevanti;
• In caso di mutuo, definire e far analizzare da un professionista la responsabilità solidale;
• Verificare e spiegare la scrittura privata della ripartizione delle quote e dei relativi diritti;
• Prevedere divieti o autorizzazioni per trascrivere a favore di terzi senza consenso;
• Effettuare verifiche preventive in conservatoria prima della firma, anche su iscrizioni e trascrizioni pendenti.

Il ruolo del notaio in queste operazioni

In queste operazioni complesse, la figura del notaio è insostituibile per verificare la capacità giuridica dei soci, la trasparenza sui rischi fiscali e contrattuali, la corretta trascrizione nei registri immobiliari, il rispetto degli accordi tra le parti e la necessaria coerenza tra mutuo, garanzie e destinazione dell’immobile.

Il notaio garantisce altresì che qualsiasi iscrizione avvenga alla luce del sole e nella massima legalità, rendendo molto più difficile qualsiasi tentativo di frode. In sostanza, la sua presenza assicura che il contratto sia valido, efficace e resistente a contestazioni future.