Il preliminare d'acquisto nella vendita di un immobile tra privati

Molta è la confusione che vige sull’argomento preliminare d’acquisto tra privati, quando si parla della vendita di un immobile.

Innanzi tutto occorre far chiarezza su un punto: il termine compromesso e preliminare d’acquisto, in questo contesto, sono utilizzati come sinonimi. Diverso è invece il caso della proposta d’acquisto, il documento con cui l’acquirente formalizza il proprio prezzo e deposita una somma di denaro a dimostrazione della propria volontà di acquisto.

Ma andiamo con ordine e seguiamo il percorso dei dubbi più comuni.

A cosa serve un preliminare d’acquisto tra privati?

Il preliminare d’acquisto tra soggetti privati per la compravendita di una casa serve a determinare anticipatamente l’impegno dell’acquirente ad acquistare l’immobile. Non è obbligatorio, ma consente di tutelare venditore e compratore, mettendo per iscritto le condizioni prima del rogito e vincolando così l’acquirente all’acquisto.

C’è anche un’altra funzione del preliminare: esso è necessario perché il futuro acquirente possa, nel caso lo necessiti, chiedere un mutuo al proprio istituto di credito. 

Serve il notaio?

È possibile stipulare il preliminare d’acquisto tra privati ricorrendo semplicemente a un contratto scritto con tutte le clausole necessarie, firmato e quindi registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Ovviamente questa opzione ha alcuni svantaggi:

• non consente all’acquirente di verificare che la documentazione fornita sull’immobile sia valida;
• se formulato scorrettamente, non consente al venditore di avere alcuna garanzia;
• elimina una figura di garanzia e di controllo importantissima, quella del notaio.

Va ricordato che l’acquisto di una casa comporta l’esborso di una somma non indifferente, e in caso di mutuo si tratta di una spesa che ci accompagnerà nei successivi 20-30 anni.

Quindi, conviene evitare di fare errori e ricorrere a una figura di garanzia, che possa effettuare per noi le ricerche necessarie a rendere il processo di acquisto il più sicuro e garantito possibile.

I passaggi per l’acquisto di una casa tra privati

Ora che abbiamo chiarito cosa rappresenta il preliminare d’acquisto, passiamo a definire meglio i passaggi necessari per l’acquisto di una casa tra privati.

Tutto inizia con la ricerca e selezione dell’immobile; può sembrare una considerazione banale, ma è da un’accurata ricerca e selezione dei venditori affidabili che inizia la buona impostazione del proprio acquisto.

Comprare da privati ha infatti il grande vantaggio di essere un risparmio, perché non vi sono spese di agenzia. Però, com’è intuibile, l’agenzia stessa può costituire un intermediario di garanzia, e l’acquisto da privati può celare molte insidie.

Innanzi tutto, il venditore potrebbe faticare a condividere o a reperire i documenti necessari per dare all’acquirente la consapevolezza necessaria.

Quindi, anche scegliere un acquirente fa parte di questo primo passaggio di compravendita.

Trattativa

Se hai trovato la casa che fa al caso tuo è possibile iniziare la trattativa tra privati senza necessità di alcuna mediazione. 

Nel caso di trattativa informale, è importante ricordare che, a differenza dell’agenzia, tra privati è concesso un margine di elasticità molto maggiore.

Una volta stabilito il prezzo si può passare alla fase successiva, ovvero la proposta d’acquisto.

Proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto non costituisce un passaggio obbligatorio, ma è caldamente consigliata ai venditori che vogliano tutelarsi dall’eventuale mutamento di idee dell’acquirente. 

Riassumiamo il contenuto di una proposta d’acquisto:

• le generalità dei due soggetti
• l’impegno da parte del futuro acquirente a comprare l’immobile
• la somma che l’acquirente è disposto a versare per l’immobile

Non è ovviamente un documento così semplice, e anche in questa fase è consigliabile farsi seguire dal proprio notaio di fiducia per evitare errori.

Alla proposta segue il preliminare di vendita, di cui abbiamo parlato prima, che ha fino a 30 giorni di validità, nel caso l’acquirente debba richiedere un mutuo.

Alla richiesta del mutuo segue il rogito vero e proprio, da effettuarsi obbligatoriamente in presenza di un notaio.

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